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2014年上半年房产市场运行情况

发布时间:2014-09-17 12:43:16  来源:中房网     浏览:

二季度末投资出现好转迹象,但整体处于调整态势中

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  第二季度各月,房地产开发投资额呈现逐月上升态势,其中6月份投资额达到1.13万亿元,同比上年同期上涨了12.5%,是近年来房地产投资单月最高值(近五年单月投资值最高的月份都是6月,如2012年6月投资额是8397亿元,2013年6月投资是10030亿元。)。从环比值看,4月份较3月小幅下降,但5月和6月的投资额较快增加,且环比值逐月递增,分别为20.5%和34%。从同比看,第二季度各月增幅较去年同期有所回落,增幅分别为15.5%、10.5%和12.5%,较去年同期分别回落了7-9个百分点。从数据看,房地产投资再创新高,但增长势头所有回落。

  分类市场看,住宅投资额在二季度各月呈现逐月增加的态势,每月递增千亿以上,六月较五月增加更是高达两千亿。环比增幅呈现逐月加速上涨。6月份住宅投资环比5月达到了33.1%,商业营业用房环比值达到41.5%。按通常的工程投资规律,5-6月份是投资的集中释放期,通过观察对比历史同期值,我们也发现,6月份房地产开发投资普遍会出现环比较大幅增加的情况,如12年6月份是31.66%,13年6月是30.93%等。从同比看,二季度各月商业营业用房的增幅普遍要高于办公楼和住宅。  2013年Q3 -2014年Q2房地产开发投资及增长情况

   2014年1-6月份,全国房地产开发投资42019亿元,同比增长14.1%,增速比1-5月份回落0.6个百分点,比去年同期回落6.2个百分点。其中,住宅投资28689亿元,增长13.7%,增速比1-5月份回落0.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.3%,比去年同期回落0.2个百分点。

  从单季度角度看,去年三、四季度投资额基本持平,今年一季度受政策及季节因素影响,投资额下降较大,第二季度房地产开发投资总额迅速恢复到26680亿元的规模,环比增长73.9%,同比增长12.6%。不过,今年第二季度开发投资同比增幅却明显低于前面三个季度,且总体态势是先升后落,分别为18.9%、19.9%、16.8%和12.6%。这在中期角度反映出房地产投资趋于保守。

  分类市场看,二季度住宅投资额达到18159亿元,占总开发投资额的比例为68.1%,商业营业用房占比为15%,办公楼为5.6%。住宅投资的占比较此前的三个季度略有下降,其他两类投资占比则相应上升。

  从区域投资看,中、西部地区投资环比增幅都大于东部,同比方面西部地区增幅较其他两个区域更快一些。显示了这中西部区域投资活跃度和增长性依然较好。但从占比看,第二季度东部地区投资占比依然高达56.5%,较去年同期还增加了0.1个百分点,显示区域投资总体格局上,中西部地区要超越东部在短期内很难实现。土地市场退烧

2014年第二季度各月土地购置面积及费用情况

   第二季度内各月,土地购置面积逐月增加,其中5月份,土地购置面积达到2959万平方米,环比增长38.3%,面积与去年基本持平。6月份,土地购置面积虽然较5月份有所放量,但同比却回落了6.3%。二季度以来土地市场明显降温,虽偶有“地王”爆出,但整体土地市场出现了明显降温,底价成交,流拍现象增多,企业购地积极性下降。

  1-6月份,房地产开发企业土地购置面积14807万平方米,同比下降5.8%,降幅比1-5月份扩大0.1个百分点;土地成交价款4031亿元,增长9.0%,增速提高0.3个百分点。从单季度看,今年第二季度土地购置面积达到8817万平方米,自去年三季度以来的四个季度中,仅高于今年一季度购置面积,显然土地市场萎缩明显。 

2013年Q3 -2014年Q2土地购置面积及费用情况

  土地出让收入继续创新高。财政部数据显示,2014年上半年,全国财政收入74638亿元,比去年同期增长8.8%。这是继去年上半年来,财政收入同比增速第二次降到个位数。在财政收入增速乏力,地方财力吃紧的压力下,上半年地方政府卖地收入创同期历史纪录,突破2万亿元,达21129亿元,同比增长26.3%(6月份回落至增长7.3%)。

  地价水平保持温和上涨态势,环比增速持续放缓,同比增速趋稳。2014年第二季度,全国主要监测城市地价总体水平为3458元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为6475元/平方米、5214元/平方米和722元/平方米。

  综合、商服、住宅、工业地价环比增速均呈放缓态势。第二季度,全国主要监测城市综合地价环比增速为1.36%,连续第二个季度放缓,较上一季度下降了0.53个百分点;商服地价环比增长率较上一季度放缓0.80个百分点,为0.93%;住宅地价环比增长率为1.45%,转为低速增长,增速较上一季度回落0.66个百分点;工业地价环比增速保持低速增长,为1.44%,较上一季度下降了0.27个百分点。

  综合、商服、住宅地价同比增速放缓,但仍处于较高位运行,工业地价同比则保持低速增长。第二季度,全国主要监测城市综合、商服、住宅地价同比增长率分别为7.53%、7.48%、9.14%,处于较高位运行,但较上一季度分别下降了0.10、0.69、0.38个百分点,其中,综合地价同比连续6个季度加速上涨后,涨幅开始放缓;工业地价同比增长率为5.73%,较上一季度上升0.46个百分点,继续低速、温和上行。新开工面积连续回落,竣工面积有起伏

2014年第二季度各月房屋建设情况

  4-6月新开工面积逐月增加,且环比增速逐月扩大,由4月份的14.1%,扩大至6月份的21.2%。但同比看,第二季度各月均呈现下跌态势,平均跌幅10%左右。分类市场方面,住宅、办公楼、商业营业用房这三类主要物业在二季度的新开工面积都表现为开工量逐月增加,但同比表现分化,办公楼新开工表现为逐月增加,住宅和商业地产则同比下跌。竣工面积方面,无论是总的竣工面积还是分类市场竣工面积,都表现为逐月上涨态势。总竣工面积及住宅竣工面积同比增幅要好于新开工面积增幅,这预示着未来市场供应将有所回落。

2013年Q3 -2014年Q2房屋建设情况

  2014年1-6月份,房屋新开工面积80126万平方米,同比下降16.4%。其中,住宅新开工面积56674万平方米,同比下降19.8%。房屋竣工面积38215万平方米,同比增长8.1%。其中,住宅竣工面积29168万平方米,同比增长6.3%。新开工面积虽然延续了下降态势,但较1-5月份而言降幅略有收窄;竣工面积上半年同比增速较前5个月的增速有所加快。

  分季度看,上半年一季度受春节因素及市场预期变化等影响,新开工面积环比去年四季度出现大幅下跌,第二季度新开工面积达到5.1亿平方米,较去年同期下降了10.5%。新开工遇冷明显。再看环比,第一季度环比去年第四季度下降48.3%,且各分类市场都呈现环比大幅下降,第二季度虽迅速回升,但整体依然低迷。第二季度的表现明显弱于去年同期及下半年。按照一般规律,每年的第二季度新开工面积表现都不错,但今年新开工面积持续出现同比回落,显示开发企业的投资与建设积极性在减弱。

  竣工面积表现略强于新开工。近四个季度中,今年第二季度的竣工面积高于一季度及上年第三季度,环比一季度增长6.3%,同比增长24.1%。各分类市场中,住宅呈现环比上涨,而商业营业用房和办公楼均环比下降。竣工面积总体略好,这与前期历史欠账较多有一定关系,去年以来竣工量一直不足,到今年预计一些项目陆续竣工交付。在当前市场持续调整的状态下,去库存化成为政府关心的重点,也是企业维系经营,保证资金链安全的关键。竣工面积保持了一定的增长,但也不会大量增长,否则市场库存压力将继续增大。  

2013-2014年连续四个季度累计房屋施工面积情况     2014年上半年,房地产开发企业房屋施工面积611406万平方米,同比增长11.3%,增速比1-5月份回落0.7个百分点,较去年同期回落4.2个百分点。其中,住宅施工面积437195万平方米,增长8.3%,较1-5月份回落0.8个百分点,较去年同期回落4.6个百分点。房屋销售面积和金额环比逐月上涨,调整中的市场初现暖意