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房地产合作经营争议案

发布时间:2014-08-07 11:48:16   来源:bet356联盟_bet356提款_bet356地址    点击:

  编者按

  房地产项目原则上可以转让或者合作,在通常的“土地+资金”的合作模式中,只要有一方具备房地产经营资质,合作合同即告有效。在此法律条件下,出现了大量的房地产合作经营行为,同时也出现了大量的房地产合作经营纠纷。且这种纠纷不仅仅是在合作各方之间展开,政府也往往不由自主地介入此类纠纷。不当的政府行为也可能制造此类纠纷,或将此类纠纷复杂化。在人民法院的诉讼程序中则表现为民事诉讼程序和行政诉讼程序互相交叉影响。

  一、案情简介

  X公司及其子公司Y公司均为H市直属国有企业,H市GX公司是香港G公司与X公司合资设立的中外合资经营企业,D公司则是一家民营企业。金珊瑚是一个房地产开发建设项目,总面积为125公顷(1875市亩)。在上世纪90年代初(1993年),X公司无偿从政府手中取得金珊瑚全部国有土地使用权后,即对金珊瑚进行地产开发(指“三通一平”)。H市规划局对整个金珊瑚项目只核发了一份《建设工程规划许可证》(主要用途是别墅等高档房地产),H市国土局则划分区域向X公司核分散发了30份国有土地使用证,供X公司用于“招商引资”和申请银行贷款。

  X公司在完成金珊瑚的基础设施建设后,由政府以财政资金拨款返还。2003年7月2日,H市审计局向该市国土局发出《关于X公司垫支市政投入及已交地价款情况的函》。该函称:X公司代市政府投入的市政、绿化工程项目有3大项,送审造价为3384.54万元,其中排洪渠工程为1545.84万元,倍×路工程为1761.4万元,惠×公路绿化及候车亭工程77.3万元。H市财政局根据上述审计报告向X公司返还了金珊瑚的全部基础设施建设费用。

  X公司完成地产开发后即进行房产开发。房产开发的方式有三种,第一种开发方式是:X公司提供土地,合作方提供资金,双方合作成立项目公司,然后由项目公司进行房产开发。第二种开发方式是:X公司提供土地,另一方提供资金,不设立项目公司,无论经营盈亏,X公司均依据合同约定收取土地使用费。土地使用费按照商品房的面积数量计收,收费标准约为500元/㎡。第三种开发方式就是单纯转让土地收取土地转让款,受让人盈亏自负。2000年10月,H市国土局批准X公司向D公司转让国有土地6877平方米。2002年6月,X公司引入香港G公司参与金珊瑚的房地产开发,双方为此而共同申请登记了H市GX房产实业有限公司作为合作经营的机构,合作的基本条件是X公司提供土地,G公司提供资金。2002年10月,Y公司与D公司签订了《H市金珊瑚项目合作开发合同》。该合同的基本内容是,Y公司提供出地,D公司提供资金;无论盈亏,X公司均需收取“合作款”,合作款的标准是500元/㎡(按照建筑面积计算)。除此以外,D公司在合同签订后的10日内须向Y公司预付“合作款”350万元。

  下图是金珊瑚一角的房地产开发项目相邻关系图。图中的A部分是GX公司开发建设的楼盘,名曰“金珊瑚X庭”。图中的E部分已经由X公司在1993年完成建设,B部分是D公司受让X公司的土地后独资建设的房地产项目,名曰“黄X岛(一期工程)”。C+D部分是D公司与Y公司合作经营的房地产项目。图中的M、N、H三点连成一线,该线是一条公共通道。由于该通道呈南北走向,故称之为“南北通道”。
 

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  2003年9月,H市房管局向Y公司核发商品房预售许可证。2004年5月,H市房管局向D公司核发商品房预售许可证。就在D公司准备销售B、C两区域的商品房之际,X公司以收取道路通行费为名向D公司收取200万元“配套费”。由于该要求缺乏合同和法律依据,D公司遂予拒绝。2004年11月2日,H市规划建设局向GX公司核发“建筑工程施工许可证”,GX公司依据该行政许可进行施工建设,在建设过程中即将南北通道占用,使之不能正常通行。 X公司为进一步逼迫D公司向其支付巨额“配套费”,遂指使GX公司于2004年12月24日未经批准在南北通道上设置三道关卡。以此封锁了南北通道,阻止D公司销售商品房。为南北通道的通行问题,D公司与GX公司分别于2004年12月25日、27日、2005年1月1日发生三次大规模暴力冲突,双方均有人员流血伤害。流血事件发生后,D公司和GX公司均向政府投诉,请求解决。H市委市政府于2005年1月10日召开联席会议并组织联合调查组。该会议明确:打伤人事件由市公安局处理,小区道路纠纷问题由市规划建设局负责处理。调查组于2005年3月15日向市政府提交了《关于金珊瑚小区道路纠纷的调查报告》,该调查报告认定了下列二个基本事实:①2004年12月24日,GX安装铁门封锁黄X岛小区通往金山龙庭的道路;②金珊瑚花园高级别墅区南出入口至北出入口及道路桥梁都是市政工程项目,市财政投资,由X公司负责建设。关于处理D公司与GX公司的争议问题,尽管市政府成立了调查组并形成了调查报告,但最终未能形成任何处理结论。

  由于南北通道被长期封锁,且政府部门无动于衷,导致D公司无法销售商品房,进而导致无法回笼资金和支付工程款项。2005年6月8日,H市中级法院根据B、C二区建筑承包商的申请,裁定查封了B、C二区的在建房屋,B、C二区的房屋从此不得转让,D公司经营的该房地产项目从此瘫痪。2005年6月23日,Y公司以D公司违反合作合同约定的建设进度为由向H市中级法院提起诉讼,请求解除合同。2005年11月11日,H市中级法院作出一审判决,判令解除D公司与Y公司的合作经营合同。由于该判决没有对合同解除所造成的损失及合同解除前的投资进行判令,导致D公司损失近2000万元的前期投资。

  D公司由于无力继续经营黄×岛B区项目,遂于2005年9月24日向B区建筑商出具委托书,B区建筑商则于2005年12月9日向D公司出具承诺书。委托书和承诺书的内容归纳如下:D公司将黄×岛房地产项目全部委托B区建筑商代管(包括公章、房地产销售等),B区建筑商则以D公司的名义销售房地产,并将所得款项清偿与黄X岛房地产项目有关的债务,然后将剩余款项返还给D公司,B区建筑商从此成为整个黄X岛房地产项目的开发商。

  B区开发商接管房地产项目后,与GX公司协商解除了南北通道的封锁,并实现了8000多万元的销售收入。但B区建筑商并没有按照约定将偿还工程款后的其他款项交还给D公司。一个资产数千万元的D公司投资者由此损失上亿元,最终沦落到衣食无着的地步。

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