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商品房买卖争议案

发布时间:2014-08-07 12:03:16   来源:bet356联盟_bet356提款_bet356地址    点击:

  编者按

  使用银行贷款购买商品房是消费者广泛使用的方式,此种消费贷款的方式俗称“按揭”。但按揭消费所包含的法律关系与合同当事人的意思表示往往相距甚远。在许多消费者看来,按揭应作以下理解:在与开发商签订商品房买卖合同后,预付20%或者30%的首期款项,剩余部分由银行以贷款的方式支付给开发商,然后再由消费者分期分批向银行偿还借款。银行的贷款服务由开发商负责办理或者提供。而开发商则往往作如下理解:在与消费者签订商品房买卖合同后,由消费者预付20%或者30%的首期款项,剩余部分由银行以贷款的方式支付,然后再由消费者分期分批向银行偿还借款。如果银行不能提供贷款服务,则消费者应当另行用其他资金偿付购房款。开发商与消费者关于按揭的法律关系的理解是一致的,但是由谁提供银行贷款服务的理解则是不一致的。消费者认为开发商有义务提供银行贷款服务,而开发商则认为其无此义务,如果银行不愿意提供贷款服务,则消费者应当另行使用其他资金支付购房款。

  一、案情简介

  2005年3月16日,郑某与开发商签订了《商品房买卖合同》(一式四份)。该合同约定:开发商向郑某预售商品房一套,该总面积186平方米;房屋总价款为401000元,首期付款30%,即121000元,剩余款项由银行贷款支付后,再由郑某分期向银行偿还。合同签订后,郑某依约向开发商支付购房款121000元,开发商也向郑某交付了房屋。由于开发商的商品房预售许可证过期失效,导致银行不愿意代付购房款,双方的“按揭”约定遂无法执行。

  在签订商品房买卖合同时,开发商借口办理房屋交易登记和银行“按揭”,要求同时持有四份合同原件,郑某没有防范意识,遂将合同原件全部交开发商收执。开发商在收齐合同原件后,遂对四份合同中的付款条款作出相同修改。各份合同尽管存在不正常改动,但是条款一致。为此,该合同被获准登记备案。

  由于银行不愿意为郑某提供贷款服务,而郑某又无力另行向开发商支付购房款。开发商为此而于2006年3月向仲裁委员会申请仲裁裁决(《商品买卖合同》约定以仲裁方式解决合同争议),请求郑某向其一次性支付购房款项371200元、违约金38864元和办证费6276元,共计416340元。开发商在申请仲裁裁决的同时,请求仲裁机构对郑某所购房屋实施财产保全。仲裁委员会于同年8月作出仲裁裁决,支持开发商的仲裁请求。由于郑某无力履行仲裁裁决,开发商为此而向人民法院申请强制执行,人民法院为此强制拍卖房屋,所得款项不足40万元,扣除各项仲裁和执行费用后,尚不足以清偿对开发商的债务。此案的最终结果是,郑某除白白支付了120100元首期款外,还对开发商欠下巨额债务。

  二、案件点评

  本案的裁决显然是不公平的,但如此不公平的裁决及执行后果是如何形成的?

  (一)开发商的欺诈和郑某的疏忽埋下了争议的火种

  在正常情况下,《商品房买卖合同》确实一式四份,除合同双方各执一份外,登记机关和贷款银行也各执一份。如果由开发商代办交易登记和银行按揭手续,也确实要把四份合同全部交开发商收执。在此情况下,郑某应当意识到开发商可能篡改合同。因此,应当在签订合同时另行签署一份副本备份,或者复印后由双方另行对复印件的真实性进行确认。以此防止开发商篡改合同,保持合同的真实性。合同条款的设置尤其是附加条款的设置,本来就已经对消费者不利,如再被篡改,则失去了起码的合同意义。从社会实践的情况来看,开发商篡改合同的现象常有发生,消费者应当引以为戒。

  (二)该案裁决有不当之处

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定,商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方但是人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

  在本案中,郑某无法取得银行消费贷款的直接原因是开发商的预售许可证过期。因此,开发商对郑某违约事实的产生式有过错的。基于开放商的过错和郑某无力一磁性支付购房款的事实,仲裁机构应当裁决解除合同返还款项为妥,裁决郑某用其他资金继续履行付款义务实属不当。

  (三)郑某救济方法不当

  《合同法》第94条规定了可以单方解除合同的5种法定条件:(1)因不可抗力致使不能实现合同目的;(2)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(3)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(5)法律规定的其他情形。《合同法》第96条则规定了合同解除的程序,即当事人一方主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《合同法》第96条实际上是规定了合同救济的二个法律原则,一是合同解除的自由主义原则,二是反合同解除的国家职权主义原则。即合同的解除权由合同当事人自由行使,对解除是否有效则由司法机关裁决认定。

  当确信因开发商的《商品房预售许可证》过期而无法取得银行贷款时,郑某应当及时操作《合同法》第94条、第96条实施合同解除。在本案中,郑某可以援引《合同法》第94条第4项以开发商存在“其他违约行为致使不能实现合同目的”为理由,书面通知开发商解除合同。在解除通知送达后,即刻申请仲裁裁决并请求返还已支付的购房款。如果郑某能够及时实施解除措施,然后由开发商对解除是否有效进行抗辩。此种程序安排对于郑某而言将较为主动。

  本案的基本特点是消费者无法取得银行贷款而导致合同目的无法实现。此类情况带有普遍性,谨望社会各界人士对此类问题加强探讨交流。