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bet356联盟_bet356提款_bet356地址会长黄远华律师评“一户一验制”

发布时间:2014-11-15 16:58:02   来源:    点击:
    2014年11月14日,本会会员(理事)、研究员赵太宇(广州市啄木鸟装饰顾问有限公司董事长)在广州科技职业技术学院成功举办了一次以商品房质量保障为主题的学术研讨会。

    出席本次会议的社会各界人士共150多人,其中学界代表和业界代表近20人,验房学员100多人,在线业主网友40人。bet356联盟_bet356提款_bet356地址、住建部中国建设教育协会、中信地产、裕居研究院等业界代表单位出席本次会议。本会会长黄远华、副秘书长谭婉妮应邀出席本次会议。

    该会议名称为“‘中国梦·好房梦’中国房地产转型期房屋质量论坛暨中国建设教育协会(广州)验房师培训班开幕式”。该会议认为,随着国家对房地产市场的宏观调控,中国房地产行业的生命周期也在悄然发生改变,从前十年以“量”取胜的“黄金时代”开始过渡到以“质”取胜的“白银时代”;市场形态则由“卖方市场”向“买方市场”转变。
 
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论坛现场
 
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赵太宇,广州市啄木鸟装饰顾问有限公司董事长
 
    会议邀请裕居研究院王宏新教授致欢迎辞并演讲,演讲主题“转型期中国房地产工程质量管理体制走向”,赵太宇先生则作了题为“‘好房子’的标准谁说了算”的现场演讲。除此以外,会议围绕下列三个问题展开交流讨论:一是如何理解和认识商品房由“卖方市场”转向“买方市场”的问题;二是如何理解深圳试点取消强制监理制度的问题;三是如何理解和评价 “一户一验制”的问题。参与本次论坛的嘉宾有:bet356联盟_bet356提款_bet356地址会长黄远华律师、理学博士杨锐教授、裕居研究院王宏新教授、中信地产广州投资有限公司总工程师刘伟先生、广州市啄木鸟装饰顾问有限公司董事长赵太宇、中国建筑工业出版社副编审封毅女士。

    本会会长黄远华律师就“一户一验制”等问题作为评价和探讨。黄远华会长谈到,“一户一验制”其实就是指商品房的分户验收制。2008年,北京市首先试行商品房的分户验收问题。2009年,广东省建设厅下发了《关于实行住宅工程质量分户验收的指导意见》(粤建管字[2008]96号),广东全省从此开始探索商品房分户验收问题,其中广州于2010年出台了《广州市住宅工程质量分户验收管理办法》。至此,商品房的分户验收由行政性措施转化为地方立法。

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黄远华会长评“一户一验制”
 
    黄远华会长认为,分户验收是指商品房建设工程完工后、政府验收前,经建筑商提出申请,由开发商组织施工单位、监理单位、设计单位和物业服务单位共同对商品房的质量进行共同检验和评价的活动。关于商品房的分户验收问题,应当纠正以下两个认识误区:其一,分户验收系针对商品房的全部质量问题。分户验收仅针对商品房的观感质量和使用功能,具体包含以下各项目:①地面、墙面和顶棚面层质量;②门窗安装质量;③建筑外门窗节能措施与设计的符合情况;④阳台、露台、厨房、厕浴间、窗台的防水工程质量;⑤栏杆、护栏的整体安装质量;⑥给排水系统安装质量;⑦室内电气工程安装质量;⑧其它有关规定要求分户检查的内容。上述范围之外的其他质量问题(诸如主体工程质量、材料质量、设计质量等)不在分户验收的范围之列。

    其二,分户验收是一种“收楼”行为。分户验收在开发商、建筑商、监理单位、设计单位和物业服务单位之间进行。商品房消费者与开发商之间不存在质量验收问题,开发商对其所出卖的房屋质量负有保障义务。因此,分户验收不是一种在消费者与开发商之间发生的“收楼”行为。

    黄远华会长作为专业的法律工作者,从法律角度出发对分户验收制作为评价和分析。他认为,分户验收是合同履行过程发生的民事行为。所谓“合同”,包括开发商与建筑商之间的施工合同、开发商与监理单位之间的监理委托合同、开发商与设计单位的委托设计合同、开发商与物业服务企业之间的前期物业服务合同。在分户验收问题上,应当关注其以下四方面的法律特点:

    其一,分户验收是一种契约行为。开发商、建筑商、监理商和设计商之所以共同对商品房进行分户验收,其前提条件是此前他们已经形成了合同关系及履行合同的法律事实。分户验收只是合同履行过程中一个内容而已。

    其二,分户验收是一种证明行为。分户验收的最终结果是形成商品房的“合格证”,消费者凭“合格证”认定房屋质量合格。因此,分户验收行为及其成果,对于消费者而言是一种证明行为。

    其三,分户验收具有准行政管理意义。分户验收是建设行政管理部门实施行政性竣工验收的前置条件。未经分户验收或分户验收不合格,建设行政管理部门将不予竣工验收,房屋交易部门也不会办理商品房交易登记。从分户验收的法律后果来看,分户验收具有“准行政管理”的意义。

    其四,分户验收具有风险转移意义。在没有分户验收程序的条件下,商品房建设工程竣工后,由政府直接组织验收。一旦出现质量问题,利害关系人(主要是消费者)直接对政府主张损害赔偿。政府为避免直接卷入商品房质量争议回避或分解质量责任而设置了一道“防火墙”,即所谓“分户验收制”,通过“分户验收制”将开发商、建筑商、监理商、设计商、物业服务商共同绑在一起放在前面承担质量责任。因此,对于政府而言,“分户验收制”具有风险转移的意义。

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论坛现场
 
    黄远华会长最后强调,商品房的交付是权利和风险转移的临界点。商品房交易各方应当充分重视该交易环节的风险与责任。验房师在“分户验收制”的执行中将起到重要的参与和监督作用。
其一,开发商需要验房师参与分户验收。在分户验收过程中,建筑商、监理商、设计商都可以凭自己的专业知识与经验参与验收,即便开发商不一定具有房屋质量验收的专业人员和知识。为参与分户验收,开发商要么安排专门员工负责参与分户验收,要么委托专门的机构或人员参与分户验收。与此同时,开发商还要通过分户验收为申请竣工验收进行前期准备。因此,验房师成为开发商竣工验收的核心技术人员。

    其二,消费者需要验房师复核分户验收的真实性。开发商、建筑商、监理商、设计商均为利益共同体。为了共同利益,上述各方完全可能违背事实,一致通过分户验收并形成绝对完整的验收材料。正因为如此,上述四方合作完成的分户验收报告具有先天风险。消费者在购买房屋时,不仅在要查验开发商是否形成了分户验收报告,还要委托验房师复核该分户验收报告的真实性。从理论上说,消费者自己也可以复核分户验收报告的真实性,但事实上,一般消费者由于不具备验房师的专业知识和经验,导致无法实际达到质量控制的目的。就像治病,法律没有规定生病一定要到医院去治疗,由病人自行治疗也是可以的,但由于病人缺乏诊断治疗的知识和设备,导致病人一般都会选择接受医院和医生的诊疗服务。基于相同的道理,验房师水到渠成地迎来了新的市场机会。

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论坛嘉宾合影
从左至右:黄远华、杨锐、赵太宇、刘伟、王宏新、封毅

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论坛嘉宾、代表合照