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韩世同:广州楼市2014年回顾与2015年展望

发布时间:2015-01-08 21:02:21   来源:韩世同博客    点击:
        2014回顾:成交前高后低 房价“假涨真跌”
 
        阳光家缘网成交数据显示:2014年广州一手住宅全年网签823.8 万平米,同比跌22%;网签宗数71600套,与前年同期的92858套相比跌了23%,不过与上半年下跌30.7%这一数据相比,降幅明显收窄。跌幅最大的是花都,从2013年的16361套腰斩降至8068套,跌幅高达50.7%;增城、南沙两区也分别下跌41.7%和21.6%,位列跌幅榜二、三位;中心六区则相对平稳,涨跌区域各占一半,新货偏少的天河跌18.2%降至2402套,成为中心区降幅最大的区域,黄埔并区后,大涨26.1%升至9545套。 

\\        广州一手住宅价格整体上仍然保持着上升之势,全年网签均价则从2013年的13276元/平米涨至15017元/平米,同比上涨13%。从全市11区来看,仅海珠和黄埔均价有所下降,同比分别下跌2.1%和7.7%,其余9区均有不同程度的上涨。其中,越秀涨幅14.9%领跑全市,38434元/平方米的均价也是全市最高。此外,23626元/平方米的荔湾和8951元/平方米的增城同比涨11.8%和11.2%,涨幅排在前三位。

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       目前官方的2014年的成交数据还未发布,广州市政府新闻发布会公布的数据显示:2014年1-11月广州市销售房地产面积730万平方米,同比下降了27%;住宅均价15110元/平方米,和去年相比增长了14.5%。
 
        整体来看,2014年广州一季度开始成交量同比下滑40%,二季度开始出现以价换量和轮番降价现象,三季度量价均降至谷底,库存则节节攀升。此后,在信贷放松、降息和流动性放松等多重利好推动下,10月起成交量明显回升,全年呈现一个成交前低后高的走势,形成量跌价涨的状况。但如果观察全年各盘表现几乎没有实质性涨价的楼盘,涨价主要是中心城区以价换量引起的成交放大导致结构性均价上扬,其实是一种“假涨真跌”的现象。

 
      2015年展望:去库存仍是主题 价格不会大幅上涨

 
         中国社科院预测:2015年限购政策有望全面退出,中国房价以软着陆为主;一二线城市房价的继续下滑将是大概率事件;未来一半以上房地产开发商将转行或在市场中消失;高端住房市场需求将受到抑制。

         社科院认为:未来一年一二线城市房价的继续下滑将是大概率事件。随着房地产市场不景气及调控政策的主方向向支持住房消费转变,仍在坚守限购的五个城市有望在一年内全面放开。未来住房市场将进入中速增长的常态,中国房地产进入“白银时代”。2015年的住房市场走势:整体延续衰退,一二线城市2015年下半年、三四线城市2016年下半年复苏。2015年中央和地方政府将密集推出救市政策,楼市有望实现软着陆。 

         而业内大佬对2015年楼市看法各不相同:王石表示长期看好房地产的前景;潘石屹则唱空楼市;王健林认为将房地产将进入新常态;任志强则认为房价要迅速反弹还需要长一点时间,估计房价在底部运行要到明年9月份左右,或者到年底,也就是明年四季度会出现反弹。

        广州地产业内人士分析,广州房地产市场成交量虽然触底反弹,但未来两到三年,高库存将成为常态,加之开发商资金链仍然紧张,2015年楼市或仍以去库存为主,价格不会出现大幅上涨。

        我认为2015年风险和机遇是并存的。对于市场不能盲目乐观,楼市再度下行的可能性是存在的。目前楼市成交的回暖主要是靠央行放松限贷、降息和释放流动性等措施,但其持续性和有效性能否维持尚有待观察。

        目前情况下一线城市还是比较难退出限购政策的,如果出现再度出现2014年上半年的成交低迷,一线城市局部调整或会部分退出限购。2015年目前的房地产市场依然是变化多端的,因为不确定因素非常多,多种可能性同时存在,所以房企可能要做出多种可能性的判断和应对策略才能防患于未然。

 
       (本文为怡境景观年刊之专稿)

                                                                                                                         2015年1月7日