bet356联盟

华南房地产网 > 学术动态 > 会员文章 > 正文

黄远华:谈商品房预售失约

发布时间:2015-05-25 16:29:21   来源:bet356联盟_bet356提款_bet356地址会长/黄远华    点击:

黄远华

(bet356联盟_bet356提款_bet356地址会长)

商品房预售,简而言之就是将尚未完成建设的商品房先行销售。“失约”是指开发商没有按照预售合同的约定向消费者交付商品房。1994年出台的《城市房地产管理法》设定了商品房预售制度。通过预售许可,政府先行向开发商征收了商品房进入流通领域前的绝大部分税费;通过预售登记,政府向开发商和消费者征收了商品房首次流通的绝大部分税费。因此,商品房的预售,对于政府征收税费和开发商提前回笼资金起到了重大作用。但是,如果被预售的商品房无法及时交付使用,则灾难就留给了普通消费者。

其一,银行借款必须偿还。对于绝大部分消费者而言,由于无力一次性付清购房款,因而采取银行按揭分期偿还的办法。因此,消费者在与开发商签订商品房预售合同的同时,也会与银行签订抵押借款合同,银行根据其与消费者签订的借款合同代替消费者向开发商支付购房款,然后由消费者源源不断地向银行清偿借款本息。开发商向消费者交付房屋的义务由商品房买卖合同调整,与商品房消费贷款合同无关,故当开发商无法向消费者按期交付房屋时,消费者仍然需要向银行偿还借款本息,银行利益不因开发商的失约而受到影响。

其二,已交税费无法清退。在商品房预售交易中,从法律层面看,开发商和消费者均需分担税费,但事实上开发商往往会利用市场优势将本属于卖方的纳税义务转嫁给消费者。而且所有的税费消费者均必须在预售登记前交纳完毕,否则无法办理预售登记,进而导致所买房屋难受法律保障。当开发商无法向消费者按期交付房屋时,从理论上说,消费者可以解除合同,请求返还购房款,但是已经交纳的巨额税费(包括房屋维修资金)却不在开发商返还之列,因为该税费交纳并非是开发商的合同行为,而是政府的行政行为。而政府不会因商品房预售合同的解除、无效或撤销而返还税费。

其三,租房损失无从赔偿。有些消费者因开发商不按时交付房屋而另行租赁房屋居住,进而产生房屋租金和其他开销。此类间接损失不在商品房预售合同约定的范围之内,故消费者无法主张。且并非所有的消费者都会因交房失约而产生租房损失,开发商的交房失约与消费者的租房损失之间缺乏因果关系,故人民法院不一定会将租房损失纳入损害赔偿的范围。

基于上述原因,一旦出现开发商交房失约的事实,消费者无论是否解除合同都将蒙受重大损失。开发商交房失约的直接原因是将预售收入转移他用,导致工程无法如期竣工或竣工后无法交费验收。但根本原因是政府对开发商的预售收入监管失察,导致开发商转移资金。导致开发商交房失约的情形还有另外一种情况,即开发商如期完成了房屋建设,但在税费交纳等问题上与政府发生争议,政府为征收税费而采取拒绝验收或登记等办法胁迫开发商,导致开发商即便已经完成房屋建设也无法向消费者交付房屋(因为法律规定未经验收合格的房屋不得交付使用)。

在目前的制度条件下,消费者在与开发商签订商品房预售合同时往往无法判断开发商是否能够如期交房。一旦开发商失约交房,消费者将缺乏有效措施挽回全部损失。因此,救济商品房预售的失约损害,根本出路是进行制度改革。而制度改革的根本办法就是改革甚至取消商品房预售制度。从商品房预售制度执行30多年来的情况来看,除让政府提前征税和助长房地产市场投资的无序增长之外,对社会公众没有实际意义。

在制度改革获得根本性突破之前,强调政府对开发商失约事实的过错责任,也许能够在一定程度减少损害后果。在目前的制度条件下,房地产预售许可和对开发商预售收入的监管均系政府的法定职责。当由于政府失职导致开发商失约时,政府应当通过行政赔偿程序承担赔偿责任。只有让政府面临损害赔偿责任时,政府才不会懈怠对预售许可和资金监管等法定义务的履行。

制度改革需要经历一个漫长而痛苦的过程,消费者也不可能等到制度改革完成后才购房。因此,消费者只能在现有的制度和市场环境下谋求规避失约风险的办法。其一,尽可能购买现房或“准现房”。现房是指已经完成权属确认并可以流通的商品房(包括二手房)。“准现房”是指实际上已经完成建设或基本完成建设,水电电梯等基本配套设施已经能够运行,只是在法律上尚未完成验收或登记的房屋。除此之外,密切关注施工进度、开发商有无卷入民事争议(包括工程款争议、贷款争议等)等信息也是不是办法的办法。其二,寄望于政府有效履行监管职责。社会公众基本上没有能力识别和控制开发商交房失约风险,只能寄望于政府有效履行监管职责。当政府怠于履行监管职责时,及时对政府启动司法程序,通过司法程序(主要指行政复议或行政诉讼两个程序)敦促政府依法监管开发商,以此减少或避免开发商交房失约的风险。

        来源:
bet356联盟_bet356提款_bet356地址会长/黄远华

               bet356联盟_bet356提款_bet356地址会员原创文章

               转载请务必注明出处